こんにちは、クラミル代表の朝倉です。

本日の投稿内容は「土地の適正価格の判断」についてです。マンションや建売住宅の購入と違って、注文住宅は建物だけでなく、土地まで自分で見つけなくてはなりません。それってかなり大変です。

しかも、土地って見込みが違ったからといって、そうそう買い直しのきかない高い高い買い物です。失敗・後悔したくないと言う気持ちは誰しも同じ。土地の専門家である不動産業者に相談しても、結局は自己判断・自己責任です。

だったら、自分で防衛するしかない！ということで。今回は「気になる土地が見つかったけれど、それって適正価格？」という、みなさんが一度は思う疑問を解消するための（個人的な）方法をお伝えします。

まずは、【公示価格】を見てみる。

まずは『公示価格』を見てみましょう。公示価格とは、国土交通省が毎年発表している全国の土地の価格のことです。あくまでも目安の価格で、実際に取引を行う実勢価格とは異なります。

公示価格は1㎡あたりの価格なので、その価格に1.1倍すると実勢価格になると言われています。公示価格の欠点として、価格を表示しているポイントが少ないため、該当するあなたが購入を検討している土地と離れていれば参考になりにくいですよね。

公示価格 X 面積（㎡）X 1.1 ＝ 実勢価格

つぎに、同じ地点で【路線価】を見てみる。

次に先ほどと同じ地点での『路線価』を見てみましょう。路線価とは相続税の土地の価格評価に使用されるもので、国税庁が毎年公表しています。これも先ほどの公示価格と同様に実勢価格とは違った価格表示となります。路線価に0.8を割り戻せば公示価格となります。

上の図の場合、路線価が450,000円なので0.8を割り戻すと562,500円となり、先ほどの公示価格で表示されていた557,000円だったので、ほぼ近い価格ですよね。その価格に1.1倍すると実勢価格は612,700円／㎡となります。路線価の良い点は、実際の道路に沿った価格が見れるので、購入したい土地の価格を見れるという点で信頼できますよね。

路線価 x 面積（㎡）÷ 0.8 x 1.1 = 実勢価格

最後の仕上げは、方角・接道等を考慮する

これまでの手順で求めた実勢価格に、上の図のような方角や角地、旗竿地などを考慮した土地の価値を加味すると、しっかりとした根拠のある土地の価格が求められるのではないでしょうか。

ちなみにこの図では、④と⑥の土地を基準として、日当たりが最適な「東南角地」が最高で、次に西南角地、次いで北東・北西角地がプラス評価となります。北道路は-10%で一番評価が低いのは「旗竿地」で-30%となります。

以上、このような土地価格の割り出し方ですが、あくまでもこれは私が行なっている手法です。しかしこういった基準軸を持つことが私は大事でだと考えていて、自分でこのような価格の数字を求めると、相場に出ている土地価格を俯瞰的に価値判断することができます。

すこし難しいかもしれませんが、ぜひこれを参考にチャレンジしてみてください。