2025年7月

こんにちは、クラミル代表の朝倉です。 本日の投稿内容は「賃貸併用住宅」について。どんな建物でしょうか？ 文字通り賃貸住宅と住宅（個人宅）部分を合わせた建物です。ではどんな場所でどのような場合にマッチするのかご説明します。 ビルがたくさん建ち並ぶ立地だけど・・・ 街を歩いているとたまに見かけるこんな風景。都心のメインストリートに面している低層の建物。周囲を見渡すと高層な建物が立ち並んでいます。 これ、明らかに損をしています。薄い赤い領域くらいは少なくともこれくらい建築可能な建物の容積を消化できる土地です。もし、こういった土地をお持ちなら、これを放置するのはとてももったいない限りです（私にはお金が逃げているようにしか見えません）。 この土地にこぢんまりと住宅だけで住んでいるなら自宅と賃貸住宅の計画を立ててみましょう。というか、そうするべきです。どんな、ケースが考えられるか検討してみましょう。 容積率をかんがえる上で重要なわかりやすい指標として、「用途地域」と呼ばれるものがあります。各行政から出ている「都市計画図」に各用途地域ごとの容積率が決められています。 商業地域なら400％とか800％、近隣商業地域なら300％とか500%とか定められています。また住居系地域でも300%のものもあったりします。こういった本来、行政側が高密度な都市実現を狙っている地域なのにそれを活かせていない土地って結構見かけます。 もちろん、そういった土地はそれなりの高い固定資産税を支払っていますが、それを活かせないなら更地にして売却後に違う場所に転居する方が、経済的な観点から言うとそれがベターです。 家賃収入が得られる！ ただ、それをしたくない方にお勧めしたいのが、「賃貸併用住宅」です。この土地のポテンシャル（容積率）を活かすにはそれなりの床面積が必要です。でもオーナーはそこまで面積は必要ありませんので、残りは賃貸住宅にして建物に稼いでもらうというわけです。 こういった場合は賃貸併用住宅という選択を選ぶだけで、家賃収入を得られます。借りてくれている賃借人が建物代金を払ってくれるので、立地に恵まれれば、10数年でローンを返済することも夢ではありません。支払い後は安定した家賃収入だけで暮らせる「夢の不労所得」を得られる可能性があります。 参考例として、３案。１つは、１階・2階を賃貸住宅にして、オーナーは３階の最上階に住むと言う計画です。最上階なら生活音を気にするのは最小限にできることがメリットです。エレベーターを設置すると言う前提なら最上階は日当たり・眺望は抜群ですね。 また、二つ目の例は、高齢のオーナーには階段での上がり下りがない、１階にオーナー宅を持ってくる例です。庭で家庭菜園などできるのがメリットですね。 最後に三つ目の例、１階〜３階まで占有する計画で、賃貸部分に接するのは壁だけなので、壁だけを重点的に遮音工事を施せば、上下階の生活音を感じずにストレスの少ない日常生活を過ごせますよね。 ただ最後に、「他人（賃貸住宅の入居者）と同じ建物で顔を合わせたくない」と言う方もいます。そういった場合は、スペースは少し増加しますが、入居者とオーナーの玄関と廊下・階段などの供用部分を別にオーナー専用のものを用意することもよくあります。玄関の向き（方角）を逆にする場合もあったりします。 賃貸併用２世帯住宅という選択もある ２世帯住宅＋賃貸（店舗）ということも可能です。不謹慎かもしれませんが、将来的に親が亡くなったり、施設に入居した場合はその空間を賃貸で貸し出すことにより、さらなる収入増が見込めることで、早期にローン返済に繋がります。一番の収益増を見込むなら、インバウンド需要に最適な「民泊」ということも検討可能ですが、ベッドメイキング・シーツ交換といったリネン類の管理運営の難しさもあるので、手堅くサブリース（転貸）契約を不動産管理会社と結べば、安定した家賃保証が良いでしょう。また家族経営で不動産管理を行えば、収益性はさらに増します。 夢は膨らむけど、ハウスメーカーの選択はより難しい！ こういった賃貸併用住宅は、特殊建築物という建物になり、より厳しい建築（消防）法規などがあることに加え、構造体の種類や強度・メンテナンスコストなど、またメーカーごとの管理体制の比較を行う必要があります。 間違っても、メーカー任せでの建築計画はやめた方が良いでしょう。非常に危険です。なぜなら、住宅なら数千万円ですが、賃貸併用住宅なら規模にもよりますが、億超えの１〜3億なんて計画に進展する場合があるからです。 比較にはオーナーの利益を守ってくれる中立なポジションに立ったセカンドオピニオンを持つことをお勧めします。そうすることで、堅実な将来への資産形成を築くことへ繋がっていきます。こういった可能性のある土地をお持ちの方、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。それでは、また。